裕华之心，央企大盘，本土精品，实景PK

虽然只是一条四车道的“小路”，但塔南路在石家庄楼市上却很有“名气”，——前些年“地王”频出，沿线高端社区林立，拥有两个占地上百亩的市政公园，北侧地铁三号线已通车，中间是区政府，东接火车站，南邻二环快速路，商圈醇熟，配套齐全，区位条件非常优越。所以区域房价也很感人，几乎是省会二手房整体房价最高的地域。作者实地走访了塔南路沿线六个最具代表性的小区——德贤公馆、保利拉菲、天山九峯、恒大名都、丽晶园、国仕山，结合在售房源和成交数据，从社区概况、园林景观、建筑外立面与内部、在售房源户型和成交套价等多维度，给读者带来客观详尽的整体详解和数据对比，照片可能会被平台压缩导致模糊。他俩又被送到肯塔基州的一所乡村学校。

德贤公馆是央企中冶在石家庄的第一个项目，定位高端客群，2015年拍地，2017年售罄，2019年交房，11栋住宅楼，3.0的容积率，总户数一千三左右，立面是新亚洲风格，景观设计一轴四心。问题出在园林景观上，三年前交房时很匆忙，业主曾经维权过，我也去凑过热闹，绿化做的很敷衍，社区整体看起来很“秃”。后来物业陆续做了很多“补救”措施，两年后再看，虽然多了一些树植，但社区内部景观还是不太行，——绿植单一，地形平整缺乏高低起伏；而托塔罗汉只是小乘佛法的得道者。

整体设计语言单调，功能区少，景观小品少，人与景观互动性差，就好像住在一个很空很旷很绿的大院子里，幸好物业服务跟上了，否则还不如一些中端盘。总之，德贤公馆拥有高端盘的配置，但只做到了中端盘的景观。德贤公馆目前在售的二手房源中，部分满二/部分未满，没有小户型房源，只有三室和四室，整体均价2.4万，户型设计偏保守。三室房源主要有三种户型，一种是120平左右的中门不通透全阳户型、套价250万左右，一种是130平左右的双阳面双明卫双阳台通透户型、套价320万左右，一种是160平左右的三阳面三卫户型、几乎没人买。所以有了托塔天王等等宝塔的法器。

四室户型有三四种、有南北双阳台、大通阳台、还有超大客厅的、面积区间163~212、也是几乎没人买。德贤公馆的区位配套是塔南路沿线楼盘最好的，自建大型商业综合体，紧邻体育公园和大剧院，加上高端盘的配置和物业，虽然内部景观缺乏亮点，但买房从来都是地段为先，所以该小区目前二手房均价极高。保利拉菲公馆郎菲园的地块是2012年拍出，2014年保利获得65%权益，2015年开盘，2019年售罄，同年九月二期交房。河南省委省政府修建了二七纪念塔。

该项目分东西两个地块，容积率3.0，总户数约两千七，东区是二期，整体规格比西区略高，八栋住宅，的建筑风格，法式园林的景观设计。法式风园林景观，十字中轴对称设计，八栋四列、三条景观带，南北景观完全一致，绿植修剪规整，种类搭配有致，强迫症的天堂，整体给人的观感还不错。但是，保利太抠了，水景少且不够大气，中央轴线上的喷泉水景体量应该更大一些、这样才显得热烈庄重、归家仪式感更足，中央大草坪可以踢足球了，绿植修建维护不够精致、草皮裸漏、乔木未成形，也舍不得买更好的艺术石材或金属雕塑，而且功能区单一，最便宜的健身器材管够，——总之，比上不足比下有余，能做高端但就不做，石家庄保利老毛病了。新建的雷峰塔为中国首座彩色铜雕宝塔。

保利拉菲二期在售房源，大部分未满二，整体均价2.2万/平，户型设计一般。一室四室都有、三室占比50%以上，一室户型71平、套价160左右、几乎没人买；两室全阳暗卫户型80多平、套价170~200万左右；三室有三种户型、130平左右双阳户型套价240~300万左右、150平左右三阳双明卫户型套价330~350左右、剩下一种没人要；四室户型有两种、170多平一卫户型套价370万左右、200多平的大通阳台三阳卧室三卫户型套价530万左右。保利拉菲可以看做是中冶德贤公馆的“微缩版”，紧邻体育公园和区政府，整体品质属于中高端，有小户型房源，入手门槛更低，成交量也还可以，适合对品质和区位配套有一定要求的裕华区中端改善客群。宋代的洛阳桥遗存的石将军、桥墩石塔的佛像雕琢、中亭的题词沉雕。

九峯是天山2013年从保利嘴里、虎口夺食“抢拍”下来的，2014年开盘，2017年底交房，2019年几乎售罄，总户数958，容积率3.14，官宣卢浮宫式建筑风格，一湖三岛九峯的景观设计。虽然只是一家中型本土房企，但天山开发的小区品质都不错，水榭花都和熙湖是天山比较有名的两大产品系，我比较喜欢熙湖。九峰是天山这几年最重要的代表作，从立面、配置、到景观设计，在石家庄都是独树一帜的，很有豪宅范儿。首先，立面颜值很高，底部为巴西金麻石材，上部为黄色真石漆，镀金膜铝板做主要线条，局部精雕，金属装饰，金红色灯带缠绕整栋建筑，白天金光熠熠，夜晚辉煌闪耀，第一眼观感就很“奢豪”。庙宇、佛塔、都有石雕大像的身影。

其次，两万平中央公园，六千平人工湖，数百米风雨连廊，阳光草坪、九峰飞瀑、白鸽广场、孔雀漫水池、八百米慢跑道、全冠移植宿根花卉和乔灌木组成多重立体绿化......这个盘的内部景观可以说极好，刚进小区的中央公园和千平湖景显得开阔大气，归家路径又营造出庭院深深、次第重叠的静谧感。还有很多设计都是石家庄独一号的，比如环湖的风雨连廊，现在只有万科翡翠公园和天山九峰有。内部配置上，新风、除尘、直饮水、同层排水、三层中空-E玻璃+铝包木门窗、装甲门等，规格上仅次于德贤公馆，实际交房后天山缩水了一些配置，物业够用、服务态度不行、本土房企老毛病了。是福建省现存年代最早的大型石塔。

九峰的建筑外立面很独特，所以该小区户型有点“奇葩”，傻大宽+很明显的面积浪费，这是上一代豪宅盘的一个小特征。两室是肯定不存在滴，三室165平起步，超大客厅，有的北侧观景阳台比南侧更大，还有东西侧阳台，以及一些跃层、带露台和带小院的户型，总有一款适合口味刁钻的土豪，套价就不提了，因为成交数据太少，缺乏参考。九峰的区位条件几乎是塔南路最差的，除了距离火车站近了一点以外，其他配套都较差，紧邻市五院。所以一般除了石塔、石亭以及石桥等等。

豪宅的整体设计、优异的园林景观、实用性弱的户型、中端的开发商和物业、区位配套还一般，所以我认为适合九峰的客群很少。好在它有跃层、五室以上和带小院的房源，找高品质跃层、超大户型和带小院房源的客群可以关注一下。恒大名都大约是2014年交房，2.6的容积率，5栋住宅，800多户，立面风格和景观设计就不谈了，石家庄恒大的楼盘都一个模子拓出来的。恒大是最早进驻石家庄的系大房企，陆续开发了很多住宅小区，但它所有的小区都长一个模样：三室户型有很多种、整体来说都不太好、有的甚至可以说很差、套价200~250万左右；他们有亚洲的卡塔尔跨栏天才萨姆巴。

四室房源一种、客厅主卧朝南、双明卫、通透性比较差、成交量很低，想买四室的一般看不上这种户型。恒大名都虽然房龄有点高，户型有点差，人车不分流，小区有点乱，但它有确定的划片小学和初中，紧邻空中花园商圈，居住氛围很好，而且套价较低，适合预算紧张、对小区品质和区位配套有一定要求的裕华区刚改客群。维多利亚二期丽晶园是永昌开发的，踢足球的那个永昌，大约2014年交房，一期和二期加起来一共五千多户。永昌在塔南路开发了很多楼盘，已经交房的有维一海德园，维二丽晶园和维C悦景园，维四盛景园和维五维六在建。建在山顶的石殿石塔古朴典雅疏落有致。

永昌的盘，和上面的恒大一个毛病，从维二开始，一套流水线产品用到底，塔南路从西到东，一眼就能分辨出永昌的楼盘。敢这么做，也是因为这套产品的确有可取之处，——“莫奈湖”+喷泉+溪流，搭配色彩缤纷的绿植，高低起伏的坡地，组成多层立体园林景观，还有休闲广场、欧式凉亭、健身和儿童游戏场，满足各类人群生活、休闲、锻炼的需求，维一和维二的居住氛围都很好，物业服务也跟得上。当维护前史遗产变成时髦、当古塔古桥古石雕牌坊已变成一种资本。

丽晶园在售房源中，三室占比50%左右，两室有两种90多平的中门不通透户型，一种是横厅双阳卧、一种是客厅主卧朝南、次卧只有小窗朝南、都是暗卫、套价170~200万左右；三室有三种户型，一种是130多平客厅主卧朝南、双明卫户型、套价260~280万左右，一种是150多平、三面朝南、大通阳台、一明一暗卫户型、套价300~350万左右，还有一种180多平的户型、极少见；四室户型有两种，190多平，四百多万，几乎没有成交数据。到古代的石塔、石亭子、石牌坊。

丽晶园位于保利拉菲对面，可以看做“老版拉菲”，房龄、配置不如拉菲，内部景观和拉菲能打个平手，同价位或面积的二手房很明显竞争不过拉菲，丽晶园没四室成交、拉菲二期四室还是有些成交的。很明显，对比品质和房价，德贤公馆＞保利拉菲＞丽晶园＞海德园≈恒大名都。国仕山一期大约是2015年交房，一期和二期加起来约30多栋住宅楼，3000多住户，位同的城中村改造项目，二期停工了很长时间，现在已经复工在售，本土小房企开发。然后找到独属自己的灯塔。

国仕山一期严格来说，已经到塔北路了，写它是为了做对比。这个盘整体设计有些混乱，户型从一室到五室都有，还搞了电梯入户.....内部景观也是欧式风，和丽晶园有些相似，但物业要差一截，给人最大的感受就是：国仕山在售房源中，部分满二部分未满，一室户型比较差，几乎没人买，套价百万起步；两室户型90~115平左右，有90多平的中门户型也有偏门通透的，成交数据很少，套价170~200多万，110平的户型可以当做小三室；外形是一座圆家的姿态、也能够称作石雕佛塔。

三室户型比较杂、110多平的小三室200多万、139平的户型最好、能卖到290万以上，180平的户型一般、套价300~350万左右；四室以上户型比较杂乱，套价340万起步，主流成交数据400~460万。国仕山紧邻地铁三号线和绿洲公园，距离神兴小学和44中也不远，当然它划片小学不是神兴，适合对区位配套有一定需求的地域性刚改客群。外形是一座圆家的样子、也可以称作石雕佛塔。

几年前很多人觉得类似国仕山和保利花园这种楼盘已经很好了，大家买房更多买的是地段和“靠谱”，这两年行情下行，当年抢购的新房如今变作二手房，有的更贵，有的跌价，购房者越加理智，希望能买到更保值的品质房产。